Calculer les frais de notaire pour un achat en SCI, c’est souvent la partie du projet qui angoisse le plus. On va être direct avec vous : la différence de coût entre un bien neuf et un bien ancien est énorme, ça peut passer du simple au triple. On vous explique ici le calcul exact des frais de notaire, la comparaison chiffrée entre neuf et ancien, et les vraies astuces pour alléger la facture finale de votre société civile immobilière.
Frais de notaire en SCI : Comparatif Achat Ancien vs. Neuf en 2025
| Composant du coût | Achat dans l’Ancien | Achat dans le Neuf |
|---|---|---|
| Frais de notaire totaux (en % du prix d’achat) | 7 % à 8 % | 2 % à 3 % |
| Droits de mutation (taxes) | Environ 5,8 % du prix d’achat | Environ 0,71 % du prix d’achat HT |
| Émoluments du notaire | Barème progressif (identique pour les deux) | Barème progressif (identique pour les deux) |
| Débours et formalités | Sommes avancées par le notaire (cadastre, etc.) | Sommes avancées par le notaire (identique) |
| Exemple pour un bien de 200 000 € | Environ 15 000 € | Environ 5 000 € |
De quoi se composent les frais de notaire ? Le calcul en détail
Quand on parle de « frais de notaire », on fait un raccourci. En réalité, la rémunération du notaire ne représente qu’une petite partie du total. La plus grosse part, et de loin, ce sont des taxes collectées pour le compte de l’État et des collectivités locales. C’est pour ça que le montant peut paraître si élevé.
On décompose le calcul en trois grandes parties pour que vous compreniez bien où va votre argent.
1. Les droits de mutation et taxes (environ 80 % du total)
C’est le poste de dépense le plus important. Ces taxes, aussi appelées « droits d’enregistrement », sont versées au Trésor public. Leur montant varie énormément entre l’achat d’un bien immobilier ancien et un neuf.
- Pour un achat dans l’ancien : les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) représentent environ 5,81 % du prix de vente. Ce taux se décompose principalement entre une taxe départementale (généralement 4,50 %), une taxe communale (1,20 %) et des frais d’assiette pour l’État.
- Pour un achat dans le neuf : les frais sont bien plus bas. On ne parle plus de DMTO mais d’une taxe de publicité foncière de 0,715 % du prix hors taxe (HT) du bien. C’est ce qui explique la différence majeure de coût.
Bon à savoir 👀
La loi de finances 2025 autorise les départements à augmenter leur part des droits de mutation. Même si ce n’est pas automatique, il faut garder un œil sur ce point qui peut légèrement faire varier le calcul pour un achat dans l’ancien.
À ces droits s’ajoute la Contribution de Sécurité Immobilière (CSI). Elle est fixée à 0,10 % du prix du bien, avec un minimum de 15 €. Elle sert à rémunérer le service qui enregistre les actes et tient à jour le fichier immobilier.
2. La rémunération du notaire ou « émoluments » (environ 10 % du total)
C’est la part qui revient directement au notaire pour son travail de rédaction de l’acte de vente, de vérification des informations et de garantie de la sécurité juridique de la transaction. Cette rémunération est strictement réglementée par l’État. Elle ne dépend pas de la complexité du dossier, mais suit un barème progressif par tranches, comme pour l’impôt sur le revenu.
Le calcul est le même que votre société civile immobilière (SCI) achète dans le neuf ou dans l’ancien.
| Tranche de prix du bien | Taux applicable |
|---|---|
| De 0 € à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 501 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 001 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Pour un bien de 300 000 €, les émoluments du notaire s’élèvent à environ 3 000 €. C’est une part bien plus faible que les taxes.
3. Les débours et formalités (environ 10 % du total)
Les « débours » sont des sommes que le notaire avance pour le compte de votre SCI afin de payer différents intervenants ou documents administratifs nécessaires à la vente. Il s’agit simplement d’un remboursement de frais.
Parmi ces frais, on trouve par exemple :
- Les documents d’urbanisme
- L’extrait de cadastre
- Les frais de publication de la vente
- La rémunération du conservateur des hypothèques
- Les frais pour obtenir l’état civil des associés
Le montant de ces débours est variable, mais il faut généralement compter entre 800 € et 1 500 € pour une transaction classique.
Pour obtenir une estimation précise pour votre projet, on vous conseille d’utiliser le simulateur officiel des frais d’achat immobilier.
4 astuces pour réduire les frais de notaire de votre SCI
Même si une grande partie des frais est composée de taxes incompressibles, il existe quelques leviers pour réduire le montant final. Chaque euro économisé est bon à prendre, surtout au début de la vie d’une société.
1. Acheter un bien immobilier neuf
C’est l’astuce la plus simple et la plus efficace. Comme on l’a vu, les frais de notaire réduits dans le neuf (2-3 %) par rapport à l’ancien (7-8 %) permettent une économie considérable. Si le projet de votre SCI est compatible avec un bien neuf, c’est le premier levier à activer pour optimiser votre budget d’acquisition.
2. Déduire la valeur du mobilier du prix de vente
Les frais de notaire ne s’appliquent que sur la valeur du bien immobilier, pas sur les meubles qui s’y trouvent. Si vous achetez un logement qui contient des biens mobiliers, il est possible de les séparer du prix de vente.
Concrètement, ça veut dire quoi ?
- Listez le mobilier : cuisine équipée, électroménager non encastré, meubles de salle de bain, luminaires, tringles à rideaux…
- Estimez leur valeur : faites une estimation réaliste de leur valeur de seconde main (pensez à l’usure).
- Mentionnez-les dans le compromis : le prix de ces meubles sera déduit du prix global du bien pour le calcul des frais.
Méfiez-vous de la surévaluation ⚠️
On vous prévient : l’administration fiscale est vigilante. La valeur du mobilier déduit ne doit pas dépasser 5 % du prix total du bien sans justificatifs (factures). Au-delà, il faut pouvoir prouver la valeur de chaque élément en cas de contrôle. Restez raisonnable pour éviter un redressement.
3. Isoler les frais d’agence immobilière du prix de vente
Si vous passez par une agence, vérifiez bien le mandat de vente. Pour que les frais d’agence ne soient pas inclus dans la base de calcul des frais de notaire, ils doivent être mis à la charge de l’acquéreur (votre SCI). Le compromis de vente doit clairement distinguer le prix net vendeur et le montant de la commission d’agence. Vous paierez ainsi les frais de notaire uniquement sur le prix du bien lui-même.
4. Négocier une remise sur les émoluments du notaire
Depuis la loi Macron, les notaires ont la possibilité d’accorder une remise sur leur rémunération. Cette remise est toutefois très encadrée.
- Elle ne peut s’appliquer que sur les transactions de plus de 100 000 €.
- Le taux de la remise peut aller jusqu’à 20 % maximum.
- Attention, la remise ne s’applique que sur la part des émoluments calculée sur les tranches de prix supérieures à 100 000 €.
Le notaire n’a aucune obligation d’accepter cette remise. S’il le fait, il doit l’appliquer à tous ses clients pour des transactions similaires. Ça ne coûte rien de poser la question, surtout pour un projet d’achat immobilier important.
Questions fréquentes sur l’achat en SCI et les frais de notaire
Pour finir, on répond aux questions qu’on nous pose tout le temps sur ce sujet. Ça vous aidera à y voir encore plus clair.
Qui paie les frais de notaire lors de l’achat ?
La règle est simple et fixée par la loi : c’est toujours l’acheteur qui paie les frais de notaire. Dans le cas d’un achat via une société civile immobilière, c’est donc la SCI qui doit régler ces frais. C’est inscrit dans l’article 1593 du Code civil.
Il existe une exception très rare, « l’acte en main », où le vendeur accepte de prendre les frais à sa charge, mais c’est une pratique très peu courante.
Les frais de notaire sont-ils déductibles fiscalement en SCI ?
La réponse dépend du régime fiscal que vous avez choisi pour votre SCI. Il y a deux cas possibles :
- SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) : C’est le régime par défaut. Dans ce cas, les frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence) ne sont pas déductibles des revenus fonciers des associés.
- SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) : Si vous avez opté pour l’IS, la réponse est oui. La SCI a alors deux options : soit les déduire en tant que charges l’année de l’achat, soit les immobiliser. C’est-à-dire les ajouter au prix d’achat du bien pour les amortir sur plusieurs années.
Combien coûte la création d’une SCI chez un notaire ?
Attention à ne pas confondre les frais d’achat du bien et les frais de création de la société. Ce sont deux choses distinctes.
Si vous faites appel à un notaire pour la rédaction des statuts de votre SCI et l’accomplissement des formalités (immatriculation, annonces légales), il faut prévoir un budget supplémentaire. En général, le coût pour la création d’une SCI par un notaire se situe entre 1 000 € et 2 000 € TTC. Ce tarif inclut son conseil, la rédaction d’un acte authentique et la gestion des démarches administratives.
Une fois votre société civile créée, n’oubliez pas qu’il faudra lui ouvrir un compte bancaire professionnel dédié pour gérer les flux financiers liés à l’acquisition et à la gestion du bien immobilier.
