Votre locataire vient de partir et vous cherchez à relocaliser votre bien ? Vous vous demandez si vous pouvez augmenter le loyer pour ce nouveau bail ? La réponse n’est pas aussi simple qu’on pourrait le croire.
La législation française encadre strictement l’augmentation du loyer entre deux locataires. Plusieurs facteurs entrent en jeu : la zone géographique de votre bien, son diagnostic de performance énergétique, les travaux réalisés, et le loyer précédent. Ce guide complet et actualisé pour 2025 vous apporte toutes les réponses.
Les règles fondamentales : Zone tendue ou non tendue ?
La première chose à vérifier avant de fixer un nouveau loyer, c’est la localisation de votre bien. La France distingue deux types de zones qui n’obéissent pas aux mêmes règles.
Une zone tendue est une agglomération où la demande de logements dépasse largement l’offre disponible. Cette liste est définie chaque année par décret. Elle concerne principalement les grandes métropoles et leurs banlieues : Paris et sa petite couronne, Lyon, Marseille, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nice, et bien d’autres. Pour savoir si votre logement se situe en zone tendue, rendez-vous sur le simulateur officiel de Service-Public.fr.
En zone non tendue, vous bénéficiez d’une liberté presque totale pour fixer le loyer de votre nouveau locataire. Vous pouvez théoriquement l’augmenter autant que vous le souhaitez par rapport au précédent bail. Attention toutefois : cette liberté connaît une exception majeure liée au DPE que nous verrons juste après.
En zone tendue, c’est l’inverse. Le principe général est l’encadrement des loyers à la relocation. Le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf si ce dernier n’a pas été révisé avec l’IRL depuis au moins 12 mois. Dans ce cas, vous pouvez rattraper cette indexation. Mais là encore, des exceptions existent et permettent parfois d’augmenter le loyer.
Certaines grandes villes vont encore plus loin avec un encadrement local renforcé. Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Grenoble ou encore plusieurs communes du Pays Basque appliquent un système de loyer de référence majoré. Dans ces zones, même si vous remplissez les conditions pour augmenter le loyer, vous ne pouvez pas dépasser ce plafond fixé par zone et par type de logement.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : un facteur décisif en 2025
Le DPE est devenu un élément central de la location depuis la loi Climat et Résilience. Il classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore). Et son impact sur vos possibilités d’augmentation est désormais majeur.
Depuis août 2022 en métropole et juillet 2024 dans les DOM-TOM, les loyers des logements classés F et G sont gelés. Cela signifie que même si vous êtes en zone non tendue, même si vous avez réalisé des travaux, vous ne pouvez pas augmenter le loyer entre deux locataires si votre bien reste classé F ou G. La seule exception : des travaux qui améliorent le DPE et font sortir le logement de ces classes énergivores.
Mais ce n’est pas tout. Les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025. Cette interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028, puis aux E en 2034. Si votre bien est concerné, des travaux de rénovation énergétique deviennent indispensables, pas seulement pour augmenter le loyer, mais pour continuer à le louer tout court.
Pour les logements classés A à E, ces restrictions ne s’appliquent pas. Vous pouvez suivre les règles classiques d’augmentation selon votre zone géographique.
Les cas d’augmentation de loyer autorisés en zone tendue : conditions et calculs
En zone tendue, le principe du gel du loyer connaît plusieurs exceptions. Chacune répond à des conditions précises et impose des plafonds de calcul stricts.
Le rattrapage de l’Indexation de Référence des Loyers (IRL)
Si vous n’avez pas révisé le loyer du précédent locataire depuis au moins 12 mois alors que votre bail le permet, vous pouvez rattraper cette indexation au moment de la relocation.
Le calcul est simple : Ancien Loyer x (IRL actuel / dernier IRL appliqué). Par exemple, si votre ancien loyer était de 1000€, que le dernier IRL appliqué était de 145 et que l’IRL actuel est de 150, votre nouveau loyer peut atteindre : 1000 x (150/145) = 1034,48€.
Vous devez pouvoir justifier la clause d’indexation dans l’ancien bail et l’indice IRL utilisé. Attention, cette possibilité ne s’applique pas aux logements F et G.
Le loyer manifestement sous-évalué
Si vous estimez que le loyer précédent était anormalement bas par rapport au marché local, vous pouvez demander une augmentation. Mais vous devez le prouver.
Pour cela, fournissez entre 3 et 6 références de loyers comparables. Ces références doivent concerner des logements situés dans le même secteur, avec des caractéristiques similaires (surface, nombre de pièces, équipements, état). Vous pouvez les obtenir via les observatoires locaux des loyers ou l’ADIL de votre département.
L’augmentation est plafonnée à 50% de l’écart constaté avec les loyers du marché. Imaginons que votre loyer actuel soit de 1000€ et que les loyers comparables tournent autour de 1200€. L’écart est de 200€. Vous pouvez augmenter de 100€ maximum, soit un nouveau loyer de 1100€.
Là encore, cette exception ne fonctionne pas pour les passoires énergétiques F et G.
La réalisation de travaux d’amélioration significatifs
Des travaux importants peuvent justifier une augmentation de loyer, mais attention aux conditions très strictes.
Première condition : les travaux doivent représenter au moins 50% du loyer annuel précédent. Dans ce cas, vous pouvez augmenter le loyer de 15% du coût TTC des travaux. Par exemple, avec un loyer mensuel de 1000€ (soit 12000€ par an), si vous réalisez 7000€ de travaux, vous pouvez augmenter de 7000 x 15% = 1050€ par an, soit 87,50€ par mois.
Deuxième condition : si les travaux représentent au moins 100% du loyer annuel et qu’ils ont été réalisés il y a moins de 6 mois, vous retrouvez une liberté de fixation du loyer. Vous devez toutefois respecter les loyers de référence si votre ville applique un encadrement local.
Les travaux concernés doivent améliorer le confort du logement : isolation, chauffage, installation d’équipements, mise aux normes. L’entretien courant ne compte pas. Et surtout, si votre logement était classé F ou G, le DPE doit être amélioré pour que l’augmentation soit possible. Sans amélioration de la classe énergétique, même des travaux coûteux ne vous permettent pas d’augmenter le loyer d’une passoire thermique.
La longue vacance locative (plus de 18 mois)
Si votre logement est resté inoccupé pendant au moins 18 mois consécutifs, vous récupérez la liberté de fixer le nouveau loyer comme bon vous semble.
Vous devez pouvoir prouver cette vacance avec des factures d’électricité ou d’eau quasi nulles, des avis de taxe d’habitation, ou tout autre document attestant que le bien n’était pas loué. Le loyer fixé doit rester cohérent avec le marché. Et si votre ville applique un encadrement local des loyers, vous devez respecter le loyer de référence majoré.
| Zone du logement | Classe DPE | Possibilité d’augmentation | Conditions principales |
|---|---|---|---|
| Zone non tendue | A à E | Oui, libre | Aucune limite légale |
| Zone non tendue | F ou G | Non | Gel des loyers (sauf amélioration DPE) |
| Zone tendue | A à E | Possible avec exceptions | IRL, sous-évaluation, travaux, vacance |
| Zone tendue | F ou G | Non | Gel des loyers (sauf amélioration DPE) |
| Encadrement local | A à E | Possible avec exceptions | Plafond du loyer de référence majoré |
| Encadrement local | F ou G | Non | Gel des loyers + plafond loyer de référence |
Étapes pratiques : Comment fixer et justifier votre nouveau loyer ?
Checklist avant relocation
- Vérifiez la zone géographique de votre bien (simulateur Service-Public.fr)
- Consultez le DPE de votre logement et vérifiez sa classe énergétique
- Identifiez quel cas d’augmentation s’applique : IRL non appliqué, loyer sous-évalué, travaux récents, vacance longue
- Calculez le montant maximum autorisé en appliquant les formules et plafonds (IRL, 50% de l’écart, 15% des travaux, loyer de référence)
- Rassemblez tous les justificatifs : factures de travaux, indices INSEE, attestations ADIL, références de loyers comparables
- Mentionnez obligatoirement dans le nouveau bail le dernier loyer appliqué et le nouveau loyer, avec la justification de l’augmentation
Cette préparation minutieuse vous protège en cas de contestation. Un dossier complet et transparent facilite aussi la relation avec votre futur locataire.
Que faire en cas de contestation ou de doute ?
Même avec un dossier solide, un locataire peut contester l’augmentation du loyer. Cela arrive notamment quand il estime que les références de loyers comparables ne sont pas pertinentes ou que les travaux ne justifient pas la hausse.
La première étape consiste à privilégier le dialogue. Expliquez clairement votre calcul et fournissez tous les documents justificatifs. Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). C’est un recours amiable et gratuit qui permet de trouver un terrain d’entente.
Si la conciliation échoue, l’affaire peut être portée devant le Juge des contentieux de la protection. Dans ce cas, il est recommandé de vous faire accompagner par un professionnel : juriste spécialisé en immobilier, agence de gestion locative, ou avocat.
Ressources utiles en cas de litige
L’Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL) offre des conseils gratuits et peut vous orienter vers la CDC de votre département. N’hésitez pas à consulter également les observatoires locaux des loyers pour obtenir des références fiables et incontestables.
Fixer son loyer en toute sérénité
La réglementation sur l’augmentation du loyer entre deux locataires est complexe, mais elle reste logique une fois qu’on en maîtrise les mécanismes. Retenez les trois piliers : votre zone géographique, le DPE de votre bien, et les exceptions qui permettent d’augmenter même en zone tendue.
En 2025, le DPE s’impose comme le critère le plus bloquant. Si votre logement est classé F ou G, la priorité n’est plus l’augmentation du loyer, mais les travaux de rénovation énergétique. Sans cela, vous ne pourrez bientôt plus louer du tout.
Prenez le temps de bien préparer votre relocation. Un loyer justifié et transparent évite les conflits et sécurise votre investissement locatif sur le long terme.
Questions fréquemment posées
Non. Les loyers des logements classés F et G sont gelés depuis août 2022 en métropole et juillet 2024 dans les DOM-TOM. La seule exception concerne les travaux qui améliorent le DPE et font sortir le logement de ces classes énergivores.
Une zone tendue est une agglomération où la demande de logements dépasse largement l’offre. La liste est mise à jour chaque année par décret. Utilisez le simulateur gratuit sur Service-Public.fr pour vérifier si votre bien est concerné.
Vous devez fournir les factures TTC des travaux réalisés. Leur montant doit représenter au moins 50% du loyer annuel précédent pour justifier une augmentation de 15% du coût des travaux. Si votre logement était classé F ou G, vous devez également prouver l’amélioration du DPE.
Oui. Si le loyer du précédent locataire dépassait le loyer de référence majoré dans une zone encadrée, vous devez obligatoirement le baisser. Vous pouvez aussi choisir volontairement de baisser votre loyer pour attirer plus rapidement un nouveau locataire.
Le locataire peut demander la mise en conformité du loyer et exiger la restitution du trop-perçu sur les trois dernières années. Le propriétaire risque aussi une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5000€ pour une personne physique et 15000€ pour une personne morale.
